Oleh Ahmad Solehin Hj. Abd. Ghani
Saya terpanggil untuk menyatakan pendapat serta berkongsi pandangan mengenai pendekatan pelepasan unit-unit Bumiputera berkaitan dasar hartanah, yang sememangnya menjadi amalan dalam sektor dan pasaran hartanah di Malaysia. Pandangan peribadi saya ini diharap membantu dalam memberi pencerahan terhadap beberapa isu berbangkit dengan kes siasatan pihak Suruhanjaya Pencegahan Rasuah Malaysia (SPRM) di Johor baru-baru ini.
Saya berpandangan bahawa sebahagian daripada masyarakat kita masih belum mempunyai kefahaman yang jelas mengenai isu-isu yang dibangkitkan berkaitan dakwaan mahupun siasatan, yang menyebabkan rata-rata mereka mengambil jalan mudah dengan membuat kesimpulan bersandarkan emosi, persepsi serta sangkaan buruk terhadap institusi mahupun individu-individu terlibat.
Sebelum kita pergi lebih jauh, saya ingin membawa pemahaman semua kepada beberapa perkara pokok berkaitan dasar hartanah Bumiputera yang sememangnya telah menjadi amalan kita di Malaysia. Setelah sekian lama, dasar dan pendekatan ini diperkenal dan diamalkan bertujuan untuk melindungi hak serta kepentingan Bumiputera dalam sektor hartanah, selari dengan semangat Perlembagaan dan Undang-undang negara.
Apabila kita membincangkan tentang dasar Bumiputera dalam sektor hartanah (baik kediaman, komersil mahupun perindustrian), pastinya kita tidak dapat lari daripada berbicara mengenai Lot Bumiputera; Kuota Bumiputera; Diskaun Bumiputera; dan Tanah Rizab Melayu. Menurut Undang-undang Malaysia, pihak berkuasa negeri (Kerajaan Negeri) diberi kuasa sepenuhnya terhadap semua perkara berkaitan tanah. Maka, peraturan-peraturan berkaitan pembahagian lot, penentuan peratusan kuota, dan kadar diskaun bagi semua jenis hartanah untuk Bumiputera bagi sesebuah negeri, tertakluk sepenuhnya dalam bidang kuasa pihak kerajaan negeri yang berkenaan.
Dalam konteks di Johor, dasar dan pendekatan semasa yang diamalkan adalah mana-mana kawasan atau jenis pembangunan hartanah hendaklah memperuntukkan sekurang-kurangnya (minimum) kuota 40% untuk kuota Bumiputera. Ini bermakna, jika seseorang pemaju ingin membangunkan 100 buah rumah teres, 40 unit daripadanya hendaklah ditawarkan kepada Bumiputera. Kesemua 40 unit rumah teres berkenaan digazetkan sebagai lot-lot Bumiputera yang diberi tawaran potongan sebanyak 15% daripada harga sebenar oleh kerajaan negeri.
Memandangkan 40 unit tersebut kini adalah lot Bumiputera, ada beberapa syarat tambahan serta sekatan yang melibatkan tempoh masa minimum pemilikan, transaksi jual beli dan sebagainya dikenakan oleh pihak berkuasa negeri ke atas lot-lot Bumiputera tersebut. Walau bagaimanapun, bagi mana-mana pembangunan di atas tapak atau tanah yang diklasifikasikan sebagai Tanah Rizab Melayu, kesemua unit yang dibangunkan di atas tapak tersebut hanya boleh dijual kepada orang Melayu. Bagi Tanah Rizab Melayu pula adalah hampir mustahil untuk statusnya diubah milik kepada bukan Melayu.
Jadual berikut adalah perbandingan tentang amalan dasar hartanah Bumiputera di beberapa buah negeri lain di Malaysia:- (Rujuk Gambar)
Realiti Pasaran dan Ekonomi Sektor Hartanah
Mengambil kira pelbagai faktor seperti hal-hal berkaitan pasaran hartanah semasa; penawaran dan permintaan (supply and demand); harga tawaran; lokasi; dan potensi pelaburan masa hadapan sesebuah unit atau projek hartanah, pastinya terdapat unit lot Bumiputera dalam satu-satu kawasan pembangunan yang telah ditawarkan, namun tiada pembeli dari dalam kalangan Bumiputera.
Ada beberapa faktor yang menyumbang kepada kes-kes seperti ini iaitu:
a. Harga – terlalu tinggi menyebabkan sebahagian Bumiputera tidak mampu membeli hartanah berkenaan;
b. Lokasi – kedudukan kawasan pembangunan hartanah berkenaan yang terletak jauh dari kemudahan dan keperluan sosial golongan Bumiputera seperti masjid, sekolah dan sebagainya;
c. Perjiranan – kawasan perjiranan sekitar juga faktor yang menyumbang kepada kecenderungan pembeli untuk membeli;
d. Jenis hartanah – golongan Bumiputera lebih menggemari hartanah bertanah (landed property) jika dibandingkan dengan jenis-jenis hartanah lain seperti strata bertingkat mahupun apartmen servis.
Bagi kes unit Bumiputera ini yang tidak boleh dijual, maka pihak pemaju boleh memohon untuk membuat pelepasan unit-unit tersebut untuk dibuka tawarannya kepada awam. Secara rasional, ia bertujuan mengelak terlalu banyak lambakan unit hartanah yang tidak terjual di pasaran. Untuk makluman, kuota Bumiputera 40% yang ditetapkan oleh pihak berkuasa negeri di Johor adalah agak tinggi jika dibandingkan dengan dasar dan amalan negeri-negeri lain. Justeru, jika pelepasan ini tidak dibenarkan, dibimbangi akan menyebabkan lambakan hartanah dalam pasaran di Johor.
Pada masa yang sama, ia memberi galakan kepada pemaju untuk membina komponen mampu milik. Pembinaan komponen-komponen rumah mampu milik sebenarnya melibatkan elemen ‘cross subsidy’ dari pembangunan rumah mewah lain bagi pembangunan satu-satu kawasan bercampur. Bermakna, sebahagian keuntungan pemaju daripada penjualan rumah-rumah di luar kategori mampu milik dapat memastikan pemaju tidak lupa akan tanggung jawab mereka membina komponen mampu milik sebenarnya.
Walau bagaimanapun, proses dan prosedur pelepasan Lot Bumiputera bukanlah semudah yang dijangkakan. Pemaju hanya boleh mengemukakan permohonan kepada pihak berkuasa negeri untuk mendapatkan pelepasan lot hartanah Bumiputera setelah sesebuah projek pembangunan tersebut mencapai minimum 50% tahap kemajuan pembangunan. Tahap kemajuan ini pula perlu disahkan oleh pihak perunding arkitek yang bertauliah dengan persetujuan dan pengesahan daripada pihak berkuasa tempatan (PBT). Pemaju yang mengemukakan permohonan untuk pelepasan mestilah juga terlebih dahulu menandatangani perjanjian tambahan dengan pihak berkuasa negeri, iaitu kurangnya selama sembilan bulan.
Bagi memastikan proses berjalan secara telus, pihak pemaju perlu mengiklankan tawaran unit Bumiputera sebanyak dua kali secara minimum dalam akhbar-akhbar utama arus perdana pelbagai bahasa. Ini bagi memberi ruang dan hebahan sepenuhnya kepada mereka yang berminat untuk membeli unit-unit Bumiputera berkenaan. Selain itu, setiap sumbangan 7.5% daripada harga jualan sebenar bagi setiap unit oleh pemaju kepada kerajaan negei akan dimasukkan dalam sebuah tabung amanah untuk kegunaan-kegunaan lain berkaitan kepentingan hartanah Bumiputera di negeri Johor. Masyarakat juga harus diingatkan bahawa pendekatan dan amalan pelepasan unit-unit Bumiputera yang tidak terjual hanya terpakai bagi unit hartanah di luar kategori Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ) seperti yang terdapat dalam Dasar Perumahan Rakyat Johor.
Melihat kepada proses, prosedur dan syarat ketat yang ditetapkan oleh pihak berkuasa negeri di Johor, maka saya percaya amalan pelepasan unit-unit hartanah Bumiputera ini hanya dibuat selepas mengambil kira banyak faktor dan kepentingan. Sudah tentu kita tidak mahu melihat lambakan hartanah berlaku yang akhirnya akan memberi kesan jangka masa panjang kepada sektor perumahan dan hartanah sekaligus menjejaskan pertumbuhan ekonomi negeri.
Secara tuntasnya, isu terbaru yang sedang hangat diperkatakan mutakhir ini telah membuka peluang kepada kita untuk melihat semula keberkesanan pelaksanaan dasar Pelepasan Unit Hartanah Berstatus Bumiputera. Jika berlaku kelemahan, ia perlu dilihat secara serius oleh pihak berkuasa kerajaan negeri untuk mengatasinya.
Penulis ialah seorang Peguam yang juga Ahli Parlimen Belia Malaysia Negeri Johor.
